Come un GeoAmico vede la riforma del catasto

GEOAMICI

Come un GeoAmico vede la riforma del catasto.

Chi mi conosce lo sa. Seguo il catasto, ne ho fatto
il mio lavoro, l'ho vissuto anche ricoprendo incarichi istituzionali di Categoria. Conosco molto bene il sistema catastale e, ahimè, anche quelli fiscale e tributario, ed ho imparato per esperienza che tutto è collegato.
Ho imparato che il Governo, qualsiasi esso sia, non sconvolge un sistema senza un valido motivo, e che né la semplificazione, nè tantomeno l'avvantaggiare i contribuenti lo sono. E che lo sconvolgere un assetto "funzionante e redditizio", come nella fattispecie quello catastale, per "lasciare invariato il gettito statale" - così come si legge nel testo dei Decreti - sarebbe quantomeno folle.
L'inno della riforma del catasto, così come da ormai troppo tempo si sente proclamare, è "semplificazione, perequazione, riduzione delle imposte". Ebbene, spero me lo perdonerete ma lo voglio dire come Fantozzi, quando commentò il famoso film-mattone "La corazzata Potěmkin": E' UNA CA**TA PAZZESCA!!
Come ho avuto più volte occasione di rimarcare sul Blog di GeoAmici il Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati è stato il "grande assente" nella riforma del Catasto, limitandosi a qualche commento sui giornali ed a qualche proposta inviata al tavolo di lavoro solo dopo che le decisioni erano state prese, facendo sì che nessuno potesse contrastare con valide alternative la discesa nel baratro che comporterà la riforma così come è stata congegnata.
Chi mi conosce sa anche che spesso, anzi sempre, mi spingo ad esprimere delle previsioni per le quali il più delle volte vengo considerato un "pazzo visionario", ma che nella maggior parte dei casi, a volte anche a distanza di anni, si rivelano corrette. Lo feci all'inizio della mia carriera professionale, prevedendo avvenimenti che si stanno iniziando a concretizzare solo ora a distanza di quasi vent'anni, lo feci in diverse altre occasioni, sentendomi apostrofare come incosciente anche dagli Alti Vertici del Consiglio Nazionale, che solo oggi si uò rendere conto che proprio tutti i torti non li avevo.
Lo voglio fare anche questa volta, tentando di prevedere ciò che accadrà "domani", una volta che la riforma catastale giungerà a regime. Molti lettori delle affermazioni che seguiranno mi considereranno incapace, oppure incosciente, o squilibrato. Molti altri non le considereranno, qualcuno nemmeno le leggerà.
Alcuni decideranno di prenderle per quello che sono: una storiella di un geometra che conosce bene i meccanismi censuari, e che per oggi si trasforma in una specie di "chiromante" o di "astrologo", e scrive cose che forse, proprio come accade per chiromanti ed astrologi, si avvereranno. O forse no. Quello che spero, tuttavia, è che tutti ricorderanno, per il futuro, ciò che scrivo in questo articolo, e che tra qualche tempo mi rendano il merito di aver precorso i tempi oppure mi scherniscano perché ho clamorosamente sbagliato le previsioni. L'importante è che ciò che segue diventi almeno uno spunto di riflessione per individuare delle problematiche a cui pochi hanno pensato.
Ormai tutti sappiamo, grazie alla risonanza mediatica degli ultimi tempi, che la riforma del sistema catastale prevede una forte "semplificazione" del sistema, introducendo per le unità immobiliari due sole categorie categorie catastali: quella abitativa e quella strumentale.
Ad oggi, come è ben noto, le categorie strumentali sono divise in due grandi 'macro-categorie' di edifici a destinazione speciale o particolare: la categoria "D" e la categoria "E". Ognuna di queste è a sua volta suddivisa in svariate altre 'sotto-categorie' che distinguono le unità immobiliari per le loro caratteristiche costruttive e di destinazione. Poco cambia, tuttavia, nella distinzione tra l'una e l'altra sotto-categoria: trattandosi di immobili per i quali la rendita catastale viene determinata con stima diretta, poco conta il fatto che si calcoli un immobile di categoria D/7 oppure una D/1; a parità di caratteristiche costruttive le rendite saranno esattamente uguali.
Diverso è il discorso inerente le categorie ordinarie, per le quali è previsto l'utilizzo di un sistema di "paragone" con l' unità tipo (che peraltro è come il Supremo, tutti sanno che esiste ma nessuno l'ha mai visto) tramite il quale viene calcolata la redditività dell'immobile. Ne deriva che un appartamento avrà necessariamente una rendita diversa rispetto ad una villetta, ed anche che due appartamenti di uguale superficie ma diversa distribuzione interna avranno due rendite differenti. Come ben sappiamo nel computo della rendita catastale si tiene conto del fatto che l'unità sia correttamente disimpegnata, di quanti servizi igienici abbia, degli affacci, delle finiture.
Ciò che accadrà nel prossimo futuro sconvolgerà questi canoni: il catasto definito "dei valori" andrà a considerare, appunto, il valore di mercato dell'immobile, e fin qui nulla di male, è da ritenere corretto che "chi più ha, più debba pagare". Non fosse che si parla di redditività e non di patrimonio, ed anche che il valore di mercato sarà stabilito su un Osservatorio del Mercato Immobiliare che, stante la crisi economica ed il crollo delle transazioni, è notoriamente "falsato". L'OMI, infatti, viene aggiornato con cadenza semestrale e, soprattutto e nella maggioranza dei casi, non a seguito di reali indagini di mercato o di calcoli matematici. Ciò comporta che, allo stato attuale, i valori OMI siano notevolmente maggiori di quelli del reale mercato immobiliare, con l'evidente conseguenza di falsare, naturalmente in eccesso, le rendite delle unità immobiliari classate.
Un'altra problematica deriva dal fatto che le unità per le quali la rendita catastale è già determinata e negli atti del Catasto si procederà ad un "adeguamento" della rendita esistente tramite un calcolo, che è e resterà incognito, che "tradurrà" la rendita attuale in quella che verrà applicata a riforma completata. Il calcolo verrà fatto dalla So.Ge.I. applicando un algoritmo generato dalla Società So.Se. alla quale il Ministero ha conferito mandato, senza pubblicizzare la cosa, ormai già da due anni. Per completezza d'informazione la So.Se. è la Società d'informatica che si è occupata, per conto del Ministero delle Finanze prima e dell'Agenzia delle Entrate poi, di "inventare" ed approntare gli Studi di Settore. E questo fa capire già da subito il destino che avranno le unità immobiliari catastali. A buon intenditor, poche parole.
Da quanto appena affermato è semplice giungere ad una importante considerazione: ponendo di avere due unità immobiliari perfettamente identiche, una delle quali è già classata mentre per l'altra il calcolo della rendita è ancora da eseguire, cosa accadrà al termine delle operazioni? Mi rifiuto di pensare che l'"algoritmo" sia così preciso ed accurato da generare due rendite identiche; è molto più probabile che le due rendite, una frutto di calcolo e l'atra di adeguamento, saranno profondamente differenti. Con buona pace della così auspicata e "sbandierata" perequazione.
Un grande uomo politico disse che a pensar male si fa peccato, ma difficilmente si sbaglia: vorrei quindi, infine, esporre quella che è la perplessità più importante, sotto forma di una considerazione dettata dalle stesse normative catastali vigenti. Ad oggi, tra le categorie abitative, ne esistono alcune che individuano le unità "di lusso". I canoni per la determinazione delle condizioni di lusso di un'abitazione sono dettati da  decreti ministeriali per i quali non è prevista, dalla riforma in atto, l'abrogazione o la modifica, e la principale di queste condizioni è la superficie catastale dell'unità immobiliare: qualora sia superiore ai 240 mq. lo status di abitazione di lusso è attribuito automaticamente. Poco importa se si tratta di una casa colonica in pessime condizioni di conservazione, proprio perché, come detto prima, si fa riferimento all'unità tipo, applicando il concetto di "normalità economica" e tralasciando del tutto le condizioni dell'immobile.
La previsione di raggruppare tutte le categorie ordinarie in una sola lascia trasparire il fatto che tutto il compendio immobiliare abitativo verrà accorpato in una sola unità catastale, che andrà a comprendere, oltre all'abitazione vera e propria (per la quale, non dimentichiamo, è previsto il classamento sulla base della superficie reale, verosimilmente senza riduzioni per le aree accessorie come cantine e ripostigli), anche autorimesse, cantine, tettoie, portici ed ammennicoli vari, che ad oggi vengono censiti come unità immobiliari a sé stanti e dotati di consistenza e rendita catastale autonome ma che, a regime riformato, dovranno essere compresi nell'unità principale.
La considerazione, a questo punto, nasce spontanea: sommando le superfici di tutti gli elementi che compongono l'unità immobiliare sarà ben difficile che il totale risulti inferiore alla soglia minima prevista per le abitazioni di lusso. La conseguenza è evidente e facilmente comprensibile: cosa accadrà ai fini fiscali? La risposta più probabile a questa domanda la lascio al lettore che, se è arrivato a leggere sino a questo punto l'articolo, va doverosamente ringraziato per l'attenzione ed è certamente in grado di darla.
Attendo commenti e critiche a questa lunga elucubrazione forse un po' "visionaria", sperando di aver trovato condivisione di pensieri e di aver dato qualche spunto di riflessione che fin'ora era sfuggito o, forse, di aver fatto "accendere qualche lampadina" che prima era spenta.
Continuate a seguirci sul Blog dei GeoAmici, e grazie ancora per la lettura.
Pierluigi.